공공분양 민간분양 사전청약 일반청약 총정리

 

 

 

#공공분양, 민간분양, 사전청약, 일반청약 총정리

 

 

#공공분양이란?

“공공분양”이란 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말합니다.

 

 

#공공주택사업자란?

 

① 국가·지방자치단체, ② 한국토지주택공사, ③ 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, ④ 「공공주택 특별법 시행령」 제6조 제1항에 따른 공공기관, ①~④ 중 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자, 설립한 법인 및 주택도시기금 또는 ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함)를 출자 (공동으로 출자한 경우를 포함)하여 설립한 부동산투자회사를 말합니다.

 

위 ①~④ 중 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있습니다

 

 

#국민주택규모란?

 

주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말합니다.

 

 

#국민주택이란?

 

다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말합니다.

- 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택

- 국가, 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

 

 

#공공분양주택의 유형 (나눔형 주택과 선택형, 일반형 주택)

 

#나눔형 주택이란?

 

공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 “이익공유형 분양주택”에 속합니다.

 

처음부터 주변 아파트 시세의 70% 이하로 분양받을 수 있으며, 거주의무기간 후 정부에 환매하면 처분손익의 70%를 보장받을 수 있습니다. 

 

 

#선택형 주택이란?

 

일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 "분양전환공공임대주택"에 속합니다. 저렴한 임대료로 6년 간 임대거주 후 분양여부를 선택할 수 있으며, 분양가격은 입주 시 감정가와 분양 시 감정가의 평균가격으로 책정됩니다

 

 

#일반형 주택이란?

 

분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 주택인 기존의 공공분양주택과 유사한 형태로 주변 아파트 시세의 80% 수준으로 분양받을 수 있습니다. 

 

 

 

#민간분양이란?

“민간분양”이란 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양 목적으로 공급하는 것을 말합니다. 민간분양의 경우 주택규모에 제한이 없으며 공공주택이더라도 국민주택규모(85㎡)를 초과하면 공공분양이 아닌 민간분양으로 취급합니다. ※ 공공분양과 민간분양은 ① 사업주체, ② 무주택자 요건의 충족 여부, ③ 85㎡ 이상 면적의 제공 여부, ④ 자산보유기준의 충족 여부 등에 차이가 있으나 청약절차는 동일합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

#사전청약과 일반청약 (공공 사전청약, 민간 사전청약, 일반청약)

 

사전청약은 주택 착공 이전에 입주자 모집을 받습니다.

 

 

#공공 사전청약

공공주택사업자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 공공주택의 입주예약을 사전에 신청 받아 주택을 우선 공급할 수 있습니다. - 공공주택지구계획의 승인을 받은 경우 - 공공주택에 대한 사업계획의 승인을 받은 경우 공공 사전청약에 따라 선정된 입주자를 “입주예약자”라고 합니다. 공공주택사업자는 사전 입주자모집공고에 명시된 절차에 따라 주택공급면적, 세대별 평면도, 분양가격 등을 입주예약자에게 통보하여 입주예약자가 입주자로 선정될지 여부를 결정할 수 있도록 하고, 입주자 선정을 결정한 입주예약자를 우선하여 입주자로 선정해야 합니다.

 

 

#민간 사전청약

사업주체가 공공택지를 공급받아 주택을 건설, 공급하려는 경우 주택의 건축설계안이 완성된 때부터 사전당첨자를 모집할 수 있습니다. ※ “사업주체”란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 ① 국가, 지방자치단체, ② 한국토지주택공사 또는 지방공사, ③ 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자, ④ 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다. 민간 사전청약에 따라 모집된 입주자를 “사전당첨자”라고 합니다 사업주체는 전산검색 및 세대주·세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 사전당첨자와 사전당첨자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간에 사전공급계약을 체결해야 합니다.

 

 

 

#입주예약자와 사전당첨자 간단 비교

 

 

 

일반청약은 주택 착공과 동시에 입주자 모집을 받습니다.

 

 

#일반청약이란?

사업주체(토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말함)는 다음의 요건을 모두 갖춘 경우 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있습니다. 주택이 건설되는 대지(입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외)의 소유권을 확보할 것(주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함). 다만, 매도청구소송 대상 대지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보해야 함. - 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 않음)을 받은 경우 - 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 감정평가액을 공탁한 경우 - 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 감정평가액을 공탁한 경우 다음 중 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 분양보증을 받을 것 - 주택도시보증공사 또는 국토교통부장관이 지정하는 보험회사

 

 

 

 

 

이 글은 정보성글로 아파트 분양의 이해 법제처 자료를 참고하여 작성되었습니다.

 

 

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